Invertir en Gipuzkoa: 12 €/m²/mes de alquiler y 3,9 % de rentabilidad bruta
Comprar en Gipuzkoa cuesta de media 3793 €/m² y alquilar se paga a 12 €/m² al mes, lo que deja una rentabilidad bruta del 3,9 % antes de gastos e impuestos. Se queda algo por debajo de la media española (4,2 %), con precios de compra por encima de la media española.
12 €/m²/mesAlquilerVivienda de 90 m²: 1121 €/mes
3793 €/m²CompraVivienda de 90 m²: 341.370 €
3,9 %Rentabilidad brutaAlquiler anual sobre precio de compra
46/100Momentum50 = mercado plano
El mapa
El mapa de Gipuzkoa
Sus municipios, coloreados por rentabilidad bruta. Los grises no publican datos suficientes.
Rentabilidad bruta< 3 %3–4 %4–5 %5–6 %≥ 6 %sin datos
Límites administrativos del Instituto Geográfico Nacional (CC BY 4.0). Canarias se dibuja desplazada, como en cualquier mapa de España.
El veredicto
Lo que ve el análisis
Las señales concretas que los datos oficiales dejan sobre este mercado, antes de entrar en el detalle.
Por rentabilidad bruta ocupa el puesto 3 de 3 entre las provincias de su comunidad.
Gipuzkoa tiene 733.365 habitantes, un paro aproximado del 10 % (por debajo de la media española). Son señales de profundidad de la demanda de vivienda, no del riesgo de un inquilino concreto.
A favor
126 inmuebles analizadosTenemos oferta en venta aquí, con su score de inversión calculado uno a uno.
En contra
2,7 compraventas por 1.000 habitantesMercado poco líquido: cuenta con plazos de venta más largos.
El mercado
Cuánto cuesta y cuánto renta
Nivel de mercado de Gipuzkoa y lo que implica para quien compra para alquilar. Las cifras por m² se convierten a una vivienda de referencia de 90 m².
25,4 añosPrecio / Renta (PER)Años de alquiler para amortizar la compra
Dentro de Gipuzkoa los municipios se separan de media un 24 % de esa cifra: es dispersión real entre mercados locales, no margen de error de la estimación. Baja al municipio para ver el suyo.
3793 €/m²Precio de compra
España 2029 €/m²€/m² de compraventa, media ponderada por población
12 €/m²/mesAlquiler
España 7 €/m²€/m² al mes, media ponderada por población
3,9 %Rentabilidad bruta
España 4,2 %alquiler anual sobre precio de compra, antes de gastos
El contraste
Caro o rentable
Cada municipio con datos suficientes situado por lo que cuesta comprar y por lo que renta. Arriba a la izquierda está lo barato y rentable; abajo a la derecha, lo caro que además renta poco.
La comparación
Su posición frente al resto
Percentil de Gipuzkoa entre las 52 provincias, calculado sobre la misma cifra para todos.
Rentabilidad bruta3,9 %
8
PeorMedianaMejor
Nivel de alquiler12 €/m²/mes
100
PeorMedianaMejor
Momentum46/100
4
PeorMedianaMejor
Dentro de País Vasco ocupa el puesto 3 de 3 por rentabilidad bruta.
La demanda
Demanda, empleo y liquidez
La profundidad estructural del mercado: cuánta gente hay, qué renta tiene, cuánto se transacciona y qué estrés arrastra. Es contexto de mercado, nunca una medida del riesgo de un inquilino.
2,7Rotación del mercado
España 3,3compraventas al año por 1.000 habitantes · a más rotación, más fácil revender
10 %Paro (aprox.)
España 11 %parados sobre parados + afiliados a la Seguridad Social
9,6 ‰Saldo migratorio
España 12,8 ‰entradas menos salidas del extranjero por 1.000 habitantes
0,23Presión de ejecuciones
España 0,55ejecuciones hipotecarias por 1.000 viviendas del parque provincial · 2025
El riesgo
Ejecuciones hipotecarias
Un dato que el INE solo publica por provincia: cuántas viviendas urbanas acaban en ejecución, sobre el parque total. Mide el estrés del mercado, no el riesgo de un inquilino.
0,23Ejecuciones por 1.000 viviendas2025
2,7Rotación del mercadoCompraventas al año por 1.000 hab.
88Municipios de la provinciaCada uno con su propia guía
Dentro de Gipuzkoa
Las municipios de Gipuzkoa
Los 40 más poblados con su nivel de mercado; debajo están enlazados los 48 restantes.
De dónde sale cada cifra, sobre qué territorio y de qué fecha. La confianza mide cobertura de datos, nunca calidad de la inversión.
Cobertura de datos
90/100
Gipuzkoa agrupa 88 municipios. Cada cifra se calcula sumando o ponderando por población esos municipios, nunca promediando sus porcentajes.
serie oficial de alquiler (SERPAVI)4 de 88
series suficientes para medir el momentum85 de 88
valor tasado oficial (MIVAU)4 de 88
nivel de mercado estimado6 de 88
anuncios propios31 de 88
De cuándo es cada dato
En un agregado mostramos el dato más antiguo de cada fuente, que es el que limita la lectura del conjunto.
alquiler
2024
compraventa
2026Q1
tasación oficial
2026Q1
padrón
2025
compraventas registradas
2026Q1
paro registrado
2026M06
MIVAUValor tasado de la vivienda y compraventas registradas
SERPAVIÍndice oficial de referencia del alquiler
INEPadrón, migraciones y ejecuciones hipotecarias
AEATRenta bruta media del hogar
SEPE y Seguridad SocialParo registrado y afiliación
CatastroValor catastral, antigüedad y tipo de IBI
InmobliaCatálogo propio de anuncios, con su score de inversión
Estimación estadística orientativa para comparar mercados, no una tasación ni una recomendación de inversión. La rentabilidad bruta no descuenta gastos, IBI, seguros, vacíos ni impuestos.
