Subastas del BOE: el inventario que ningún portal lista
En una subasta no compras rentabilidad: compras un descuento y un expediente. Estas son las cuatro cosas que deciden si ese descuento existe de verdad.
Mientras la mayoría de la gente compara anuncios en tres portales, el Estado publica todos los días un catálogo inmobiliario paralelo: las subastas judiciales, las de la Agencia Tributaria y la Seguridad Social, y las notariales. Se anuncian en el BOE y se celebran electrónicamente en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE. Son públicas, cualquiera puede pujar y no aparecen en ningún portal inmobiliario.
No las incluimos por exotismo. Las incluimos porque son el único inventario donde el precio de partida no lo fija un vendedor que quiere maximizarlo, sino un procedimiento. Ahí es donde aparecen los descuentos que en el mercado libre no existen — y también los riesgos que en el mercado libre no existen.
Qué es exactamente una subasta del BOE
Es la venta forzosa de un bien dentro de un procedimiento: una ejecución hipotecaria o de otra deuda, un embargo administrativo, una herencia o una división de cosa común. Según quién la impulse, el expediente y sus reglas cambian:
- Judicial. La instruye un juzgado, normalmente dentro de una ejecución. Es la más común y la que más letra pequeña tiene.
- De la Agencia Tributaria o de la Seguridad Social. Venta administrativa de un bien embargado por una deuda con el organismo.
- Notarial. Se tramita ante notario, con frecuencia por acuerdo o por división de un bien común, y suele traer un expediente más limpio.
Cómo funciona, paso a paso
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El anuncio
El expediente se publica con el bien, su valor de subasta, el depósito exigido y las condiciones particulares. Es el documento que hay que leer entero: todo lo relevante está ahí o no está en ninguna parte.
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El depósito
Para pujar hay que constituir previamente el depósito que exige el expediente, habitualmente un 5 % del valor de subasta en los procedimientos judiciales. Se devuelve si no resultas adjudicatario.
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El periodo de pujas
La subasta electrónica permanece abierta, por regla general, veinte días naturales, y las pujas son públicas. No es una sala con un martillo: es una ventana de tiempo, y las últimas horas concentran el movimiento.
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La adjudicación
Al cierre se adjudica al mejor postor, con las reglas de porcentaje mínimo que fije el procedimiento. Después llegan el decreto o la escritura, la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro.
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La toma de posesión
Es el paso que la gente olvida al hacer sus números. Si el inmueble está ocupado, recuperar la posesión puede requerir un procedimiento adicional que tú financias y esperas.
Los tres riesgos que deciden si el descuento es real
Un 40 % por debajo de mercado no es una ganga por sí solo. Es una ganga si, y solo si, estas tres cosas están de tu lado.
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Las cargas anteriores
En una ejecución, las cargas posteriores al crédito que se ejecuta se cancelan con la adjudicación, pero las anteriores normalmente no: las hereda quien compra. Una hipoteca previa, un embargo anterior o una afección fiscal pueden convertir un descuento del 40 % en un sobreprecio. La certificación de cargas del expediente es el documento que hay que mirar antes que el precio.
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La situación posesoria
Un lote vacío se puede alquilar o vender desde el primer mes. Uno arrendado produce renta, pero llegas a un contrato que no has negociado. Uno ocupado sin título puede exigir un procedimiento de desahucio que cuesta dinero y, sobre todo, tiempo. Y un expediente que no dice nada sobre la posesión es un expediente con esa pregunta abierta.
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La liquidez del municipio
Un descuento enorme en un pueblo donde se venden tres viviendas al año no es un descuento: es un activo sin salida. La rotación de compraventas del municipio decide si el día que quieras vender habrá alguien enfrente.
Por qué una subasta tiene su propio score
El Inmoblia Score responde a una pregunta —¿cuánto renta esto alquilado?— que en una subasta se queda corta. La puja de salida no es un precio de mercado, así que tratarla como tal contaminaría la comparación con el resto del catálogo. Por eso los lotes subastados llevan un score de subasta propio, con cinco factores y otros pesos:
| Factor | Peso | Qué mide |
|---|---|---|
| Descuento sobre mercado | 45 % | Cuánto por debajo de nuestra valoración se puede adquirir el lote. Un 10 % de descuento puntúa ~28; un 20 %, ~49; un 35 %, ~72. |
| Posesión | 20 % | Vacío puntúa 100; arrendado, 55; ocupado, 10. Un expediente que no lo declara se queda en 45: es incertidumbre real. |
| Cargas previas | 15 % | Declarado sin cargas anteriores, 100; con cargas, 15. El silencio no es tranquilidad: se queda en 45. |
| Liquidez del municipio | 10 % | La misma señal de rotación de compraventas que usa el score de alquiler, para que ambos coincidan sobre lo líquida que es una zona. |
| Fiabilidad de la valoración | 10 % | El descuento vale lo que valga su denominador: una valoración débil limita cuánto se puede creer el descuento. |
Lo que la puja no incluye
El importe con el que ganas la subasta no es el coste de la operación. Falta el ITP o el IVA según el caso, la liquidación e inscripción, los gastos del procedimiento que asuma el adjudicatario, las cargas anteriores si las hay, las posibles deudas de comunidad pendientes, el coste de recuperar la posesión y la reforma que casi siempre hace falta. Un descuento del 30 % sobre mercado se estrecha rápido con esa lista encima de la mesa.
En la ficha de cada lote publicamos el expediente, la puja de salida, el depósito, la fecha de cierre, la situación posesoria y de cargas tal y como constan, y el descuento contra nuestra valoración con su nivel de confianza. Todo enlazado al expediente oficial, para que puedas comprobar cada línea en la fuente.
Preguntas frecuentes
¿Cualquiera puede pujar en una subasta del BOE?
Sí. Las subastas electrónicas del Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE son públicas: hace falta identificación electrónica y constituir el depósito previo que exija el expediente, habitualmente un 5 % del valor de subasta en los procedimientos judiciales. El depósito se devuelve si no resultas adjudicatario.
¿Las deudas del anterior propietario se van con la subasta?
Depende de su rango. En una ejecución, las cargas inscritas con posterioridad al crédito que se ejecuta se cancelan con la adjudicación, mientras que las anteriores subsisten y las asume quien compra. Además pueden existir deudas no registrales, como cuotas de comunidad pendientes. Por eso la certificación de cargas del expediente se lee antes que el precio.
¿Cuánto dura una subasta electrónica?
Por regla general el periodo de pujas es de veinte días naturales desde la apertura, y las pujas son públicas durante todo ese tiempo. Las condiciones concretas y cualquier especialidad del procedimiento constan en el anuncio del expediente.
¿Por qué algunas subastas no tienen score en Inmoblia?
Porque el score de subasta se construye sobre el descuento respecto a nuestra valoración de mercado, y sin valoración para ese inmueble el descuento no se puede calcular. En ese caso dejamos el score vacío en lugar de publicar un cero, que se leería como una opinión sobre un lote que no hemos medido.
Este artículo es información general, no asesoramiento de inversión, fiscal ni jurídico. Las estimaciones de renta y de valor son indicativas y llevan su propio margen de error declarado.
