Rentabilidad bruta vs. neta: la cuenta que casi nadie hace
La rentabilidad bruta es un titular; la neta es una decisión. Esta es la cuenta completa, con las cifras exactas que aplicamos a cada inmueble del catálogo.
La rentabilidad bruta de un alquiler es la cuenta más citada del sector y la menos útil: renta anual dividida entre el precio de compra. Es fácil de calcular, sirve para comparar zonas a lo bruto y tiene un defecto grave: describe un piso que no existe. Uno que no paga IBI, ni comunidad, ni derramas, que nunca está vacío, al que nunca se le rompe la caldera y que no ha necesitado un euro de reforma.
La rentabilidad neta es la misma cuenta después de restar lo que el inmueble consume y de sumar al precio lo que de verdad has puesto. Suele estar entre punto y medio y dos puntos por debajo de la bruta, y ese hueco es exactamente donde se decide si una compra tiene sentido.
Los tres gastos que se comen la diferencia
Para una vivienda destinada a alquiler, nuestro cálculo de gastos anuales tiene tres líneas, y solo tres. No hay más porque no queremos meter supuestos que no podamos justificar con un dato.
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IBI estimado
No lo inventamos ni usamos una media nacional: partimos del valor catastral de referencia del municipio para ese tipo de inmueble y esa superficie, y le aplicamos el tipo de gravamen urbano que el propio municipio publica. Dos pisos idénticos en municipios vecinos pueden pagar cifras muy distintas, y eso se ve.
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Gastos de comunidad
Cuando el anuncio los declara, entran tal cual. Cuando no, el inmueble no se penaliza con una cifra inventada; lo que baja es la confianza de los datos, no el score.
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Provisión del 15 % de la renta
Un porcentaje único sobre la renta bruta que cubre lo que sí ocurre y no se puede predecir por inmueble: periodos de vacío entre inquilinos, impagos, mantenimiento corriente y pequeñas reparaciones. Para locales y oficinas subimos esa provisión al 30 %, porque sus vacíos son más largos y su IBI más alto.
El denominador también importa (y casi nunca es el precio del anuncio)
Un error habitual es dividir entre el precio pedido. Si el piso necesita reforma, ese precio no es lo que has invertido: es la primera mitad de la factura. Cuando el anuncio declara que el inmueble está para reformar, añadimos al capital invertido una provisión de obra de 600 €/m² —una cifra de orden de magnitud para una reforma integral estándar— y calculamos la rentabilidad sobre la suma.
El efecto es brutal y es el que casi nadie enseña: dos anuncios con la misma renta y el mismo precio no rentan lo mismo si uno está listo para alquilar y el otro no.
El cálculo completo, con un ejemplo
Un piso de 90 m² a 120.000 €, con una renta de mercado estimada de 650 €/mes y 45 €/mes de comunidad, en un municipio cuyo IBI para ese inmueble sale en unos 240 € al año. Es un caso corriente, no un caso favorable.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta anual (650 € × 12) | 7.800 € |
| Rentabilidad bruta (7.800 / 120.000) | 6,50 % |
| − IBI estimado | −240 € |
| − Comunidad (45 € × 12) | −540 € |
| − Provisión vacío, impago y mantenimiento (15 %) | −1.170 € |
| Renta neta operativa (NOI) | 5.850 € |
| Rentabilidad neta (5.850 / 120.000) | 4,88 % |
| Y si estuviera para reformar (+600 €/m² × 90 m²) | 5.850 / 174.000 = 3,36 % |
- 6,50 % Rentabilidad bruta
- 4,88 % Rentabilidad neta
- 3,36 % Neta con reforma
Un punto y medio de diferencia entre la bruta y la neta, y otro punto y medio más si hay obra. Sobre 120.000 € invertidos, la diferencia entre el titular y la realidad son casi 2.000 € al año.
De porcentaje a puntos de score
La rentabilidad neta es el factor con más peso del Inmoblia Score: un 34 % del total. Pero no entra como porcentaje, entra por una curva que satura, porque la diferencia entre el 2 % y el 4 % importa mucho más que la diferencia entre el 11 % y el 13 %.
| Rentabilidad neta | Puntos del factor (0–100) |
|---|---|
| 3 % | 39 |
| 4,88 % (el ejemplo de arriba) | ≈ 56 |
| 5 % | 57 |
| 9 % | 78 |
Después, esos puntos se ajustan por la fiabilidad de la renta con la que se han calculado. Una renta que conocemos bien conserva el 100 % del factor; una estimación media se queda en el 90 %; una estimación débil, en el 70 %. Y si la referencia de renta no es del municipio del inmueble sino de su provincia o del conjunto de España, cae un 15 % adicional: eso no es evidencia sobre este mercado, es un préstamo de otro.
Qué hacer con esta cifra
La rentabilidad neta no es una previsión, es una comparación. Sirve para ordenar cien inmuebles y quedarte con cinco, y para saber qué preguntar de esos cinco: si la comunidad es la declarada, si hay derramas aprobadas, si la renta de la zona aguanta, si la reforma son 600 €/m² o 1.200. Esa parte sigue siendo tuya, y ninguna plataforma debería fingir lo contrario.
En cada ficha puedes desplegar este mismo cálculo con los datos de ese inmueble concreto, cambiar los supuestos y ver cómo se mueve, y ver de qué fuente sale cada número. Si lo que quieres es la cuenta para una vivienda que ya tienes en el punto de mira, valórala por su dirección exacta.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta?
La bruta divide la renta anual entre el precio de compra y no resta ningún gasto. La neta resta los gastos recurrentes del inmueble —IBI, comunidad y una provisión para vacíos, impagos y mantenimiento— y divide entre el capital realmente invertido, incluida la reforma cuando el inmueble la necesita. En vivienda, la diferencia habitual está entre 1,5 y 3 puntos.
¿Por qué usáis una provisión del 15 % en lugar de los gastos reales?
Porque los vacíos, los impagos y las averías existen pero no son predecibles inmueble a inmueble. Un porcentaje único sobre la renta es un supuesto explícito y comparable entre todos los inmuebles; inventar una cifra distinta para cada uno sería precisión aparente. En locales y oficinas la provisión sube al 30 %, porque sus vacíos son más largos y su IBI más alto.
¿Incluís los impuestos de la compra en la rentabilidad?
No. El ITP o el IVA, la notaría, el registro y la gestoría dependen de la comunidad autónoma, del vendedor y de tu situación fiscal, así que una media nacional daría una cifra falsamente precisa. Añade entre un 8 % y un 13 % sobre el precio a tu propio cálculo del capital invertido.
¿Por qué un inmueble con una rentabilidad del 18 % no aparece en el catálogo?
Porque casi con total seguridad es un error en los datos del anuncio. Aplicamos un techo de plausibilidad del 15 % neto en vivienda y del 20 % en el resto de clases: por encima de ahí no puntuamos el inmueble en lugar de dejar que un dato erróneo encabece el ranking.
Este artículo es información general, no asesoramiento de inversión, fiscal ni jurídico. Las estimaciones de renta y de valor son indicativas y llevan su propio margen de error declarado.
