De dónde salen nuestros números: SERPAVI, Catastro, INE y cuatro fuentes más
Una estimación sin error declarado es una opinión con decimales. Estas son nuestras fuentes, cómo se combinan y cuánto se equivocan.
Cualquier cifra de mercado que veas —el precio medio del m² de una ciudad, la renta media de un barrio— sale de algún sitio, y ese sitio determina lo que la cifra significa. La pregunta útil no es «¿cuánto vale el m² aquí?», sino «¿sobre qué se ha calculado eso, y con qué error?».
El problema de la media del portal
Cuando un portal publica el precio medio de una zona, casi siempre lo calcula sobre los anuncios que él mismo aloja. Eso tiene dos consecuencias. La primera es que mide precios pedidos, no precios pagados: dos cosas que se separan justo cuando el mercado gira. La segunda es que la muestra es la suya, con su sesgo de tipología, de agencias y de zonas donde tiene más presencia. Es un termómetro dentro de la habitación que quiere medir.
Nosotros también tenemos anuncios propios, y también los usamos. La diferencia es que son una de cinco señales, y no la más pesada.
Cinco señales para el mismo número
Para cada municipio estimamos dos niveles de mercado: la renta en €/m² al mes y el precio de venta en €/m². Todas las señales se expresan primero en esa misma unidad, para una vivienda del tamaño medio de ese municipio, de forma que sean comparables entre sí. Y cada una lleva pegada la precisión que le hemos medido contra las series oficiales.
| Señal | Qué es | Error típico |
|---|---|---|
| Índice SERPAVI | El sistema estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, publicado por el Ministerio de Vivienda. Prácticamente verdad de campo. | ≈ 5 % |
| Contratos con fianza depositada | Alquileres realmente firmados y registrados en los organismos autonómicos de depósito. Cifra transaccionada, publicada sin superficie, así que la dividimos por el tamaño medio de vivienda del municipio. | ≈ 12 % |
| Valor tasado oficial + rentabilidad provincial | El valor tasado que publica el ministerio para ese municipio, convertido a renta con la rentabilidad bruta de su provincia. | ≈ 15 % |
| Modelo catastral corregido | El valor catastral residencial del municipio, corregido por su año de revisión y por el residuo sistemático de su provincia. | ≈ 17 % |
| Nuestros propios anuncios | La mediana de nuestro inventario de alquiler del municipio, reescalada del tamaño medio de la muestra al de la vivienda de referencia. | Según muestra |
El detalle que hace que esto funcione es el corrector catastral. El valor catastral de un municipio depende enormemente del año en que se revisó su ponencia: dos municipios idénticos revisados en 1998 y en 2018 tienen valores catastrales incomparables. Al modelar el valor catastral junto con su año de revisión, y sumar después el residuo medio de cada provincia —las rentas vascas y baleares están por encima de lo que su catastro implica; la Castilla interior, por debajo—, el error mediano de esa señal baja del 12,2 % al 10,6 % sin ningún corte territorial artificial.
Combinar gana a elegir la mejor
La tentación es quedarse con la mejor señal disponible en cada municipio y descartar el resto. Lo probamos y es peor. Lo que hacemos es una media geométrica ponderada por precisión: cada señal pesa según la inversa de su varianza, así que SERPAVI domina donde existe y las demás sostienen la estimación donde no.
La validación es la parte que nadie publica y la que más importa. Contrastamos contra los 333 municipios que tienen índice oficial SERPAVI, dejando cada municipio fuera del cálculo antes de estimarlo, para no evaluarnos sobre el dato que estamos usando.
- 8,1 % Error mediano combinando (9,0 % con la mejor señal sola)
- 88 % Estimaciones dentro de ±20 % (82 % con la mejor señal sola)
- 333 Municipios de control con índice oficial
Qué hacemos cuando falta un dato
España tiene más de 8.000 municipios y las series oficiales no cubren ni de lejos todos. La forma habitual de tapar ese hueco es rellenar con la media de la provincia y no decirlo. Nosotros tenemos tres reglas explícitas, y no las rompemos:
- Un dato que falta nunca penaliza. El factor afectado se queda en un 50 neutro y lo que baja es la confianza, no el score. Un inmueble no es peor inversión porque su municipio publique menos estadística.
- La confianza mide cobertura de datos, nunca calidad de la inversión. Son dos ejes distintos y los mostramos separados a propósito: un score alto con confianza baja significa «esto pinta bien y lo sabemos con poca información».
- Cada inmueble se ordena contra su propia clase. Una vivienda compite con viviendas y un garaje con garajes. Comparar sus rentabilidades en la misma lista sería comparar dos negocios distintos.
Y cuando una referencia no es del municipio del inmueble sino de su provincia o del conjunto del país, el factor que la usa se descuenta explícitamente: una estimación prestada de otro mercado no es evidencia sobre este.
Las fuentes, una por una
| Fuente | Qué aporta |
|---|---|
| SERPAVI (Mº de Vivienda) | Índice estatal de referencia del alquiler de vivienda por municipio. |
| MIVAU (Mº de Vivienda) | Valor tasado, compraventas, índice de precios del alquiler y ejecuciones hipotecarias. |
| Catastro | Valor catastral residencial, año de revisión, tipo de gravamen del IBI y superficie media de vivienda. |
| INE | Población, saldo migratorio exterior, compraventas y series de precios. |
| AEAT | Renta bruta media del hogar por municipio. |
| SEPE | Paro registrado municipal, la base de la profundidad de demanda. |
| Ministerio del Interior | Estadística de criminalidad, como contexto de zona y nunca como indicador del inquilino. |
| BOE | Anuncios de subastas judiciales, administrativas y notariales. |
| CartoCiudad e IGN | Direcciones postales oficiales y geometrías administrativas. |
Cada cifra que publicamos conserva su fuente, su ámbito territorial y su periodo, y esa etiqueta viaja con ella hasta la pantalla. Si un municipio no publica una serie, lo decimos en su sitio en lugar de dibujar una raya o rellenar el hueco. Puedes ver el estado de los datos de cualquier zona en sus guías de mercado por territorio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el índice SERPAVI y por qué pesa tanto?
Es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, publicado por el Ministerio de Vivienda a partir de datos fiscales y de contratos. Es la referencia oficial más precisa que existe por municipio, así que en los municipios donde se publica domina nuestra estimación: su error típico medido es de alrededor del 5 %, frente al 12 %–17 % del resto de señales.
¿Cómo estimáis el mercado de un municipio que no tiene datos oficiales de alquiler?
Combinando las señales que sí existen para él: contratos con fianza depositada, valor tasado oficial convertido con la rentabilidad de su provincia, su valor catastral corregido por año de revisión y por el residuo de su provincia, y nuestros propios anuncios. Cada una pesa según su precisión medida, y la confianza publicada baja para reflejar que hay menos evidencia.
¿Qué error tiene vuestra estimación de mercado?
Un 8,1 % de error mediano, con el 88 % de las estimaciones dentro de un ±20 %. Está medido contra los 333 municipios con índice oficial SERPAVI, excluyendo cada municipio del cálculo antes de estimarlo para no evaluarnos sobre el dato que usamos.
¿Un municipio sin datos sale peor puntuado?
No. Un dato que falta deja su factor en un valor neutro y reduce la confianza publicada, nunca el score. La confianza mide cobertura de datos y no calidad de la inversión, y las mostramos como dos ejes separados precisamente para que no se confundan.
Este artículo es información general, no asesoramiento de inversión, fiscal ni jurídico. Las estimaciones de renta y de valor son indicativas y llevan su propio margen de error declarado.
