Comprobando el anuncio original…
Sant Pere Pescador · Girona
Garaje céntrico de 22 m²
Plaza de garaje en Sant Pere Pescador con 22 m² de superficie total indicada y capacidad para un vehículo. Situada cerca del centro, con acceso a la GIV-6216 y la C-31.
Cuenta mensual estimada
Inversión inicial estimada 1674 € · entrada 20% + gastos de compra 11%
Referencia srb0030000394 · En Inmoblia desde el 18 de agosto de 2026 · Publicado por Aliseda
Ficha técnica
Lo que dice el anuncio sobre el inmueble: superficie, distribución, estado y datos registrales.
- Tipo
- Garaje
Equipamiento y extras
Lo que trae el inmueble y cuánto pesa cada cosa en el sub-score “Datos del inmueble”.
- Parking 1 plaza
El anuncio menciona además:
- Cerca del centro urbano
- Acceso a la GIV-6216 y la C-31
- Transporte público cercano
- Centros de salud y farmacias cercanos
- Instalaciones deportivas cercanas
- Zonas verdes y parques cercanos
Texto libre que no hemos podido normalizar a un atributo comparable, así que no puntúa.
Lo que ve el análisis
Las señales concretas que el modelo encuentra en este inmueble y en su municipio, antes de entrar en el detalle del score.
A favor
- Municipio al alzaLos precios, alquileres, transacciones o población del municipio vienen creciendo.
- Población en crecimientoEl municipio tiene saldo migratorio exterior positivo: la entrada de población sostiene la demanda de alquiler.
- Rentabilidad neta altaEl alquiler estimado deja un margen neto por encima de la media del mercado.
- Municipio con buena demandaPoblación, renta y empleo sostienen el alquiler y la reventa.
En contra
- Renta estimada por comparables propiosSin referencia oficial SERPAVI para esta clase; usamos nuestra propia muestra de alquileres.
- Referencia de alquiler no localNo hay comparables suficientes de esta clase en el municipio, así que la renta se apoya en la referencia provincial o nacional.
- Muestra de renta reducidaLa estimación de alquiler procede de pocos comparables.
Cómo se compone el score
El score global es la suma ponderada de seis factores. Cada fila muestra su aportación en puntos; despliégala para ver los datos que la justifican, y abre «cómo se calcula» si quieres las fuentes y la fórmula paso a paso.
Rentabilidad
55
Rentabilidad
Renta mensual estimada
Comparables propiosEstimado a partir de 0 plazas comparables.
De la renta bruta al beneficio neto
960 €/año bruto- NOI (neto)816 €85%
- Provisión144 €15%
Escenario editable
Ajusta renta y ocupaciónHipoteca y cash-flow
Cuánto pagarías de hipoteca y qué te quedaría cada mes tras la renta y los gastos. Ajusta la entrada, el plazo y el Euríbor de referencia.
Financiando el del precio () · entrada · inversión inicial
Euríbor 12M actual 2,86 % (BCE · jul 2026), editable con el deslizador (±2 pts). Estimación orientativa con amortización francesa; no incluye seguros ni fiscalidad del alquiler. Gastos mensuales considerados: 12 €/mes.
Cómo se calcula este factor
Mide la rentabilidad neta anual estimada: la renta de alquiler de mercado menos los gastos recurrentes (IBI, comunidad y una provisión para vacíos, impagos y mantenimiento), dividida entre el capital total invertido. Cuando la renta se apoya en pocos comparables, ajustamos la puntuación a la baja. Es el factor de mayor peso porque representa el retorno real que obtendrías como inversor.
- Catálogo propio de alquileresNuestra muestra de alquileres de la misma clase de activo, deduplicada. Son rentas pedidas, no cerradas, y cuando el municipio no da para muestra se mezcla con la provincial y la nacional según cuántos datos haya.
- CatastroValores catastrales del municipio, con los que estimamos el IBI anual del inmueble (solo en vivienda).
- Anuncio de la agenciaPrecio, superficie construida y gastos de comunidad declarados.
- Tomamos la renta mensual de nuestra propia muestra de alquileres comparables y la anualizamos (× 12) para obtener el ingreso bruto.
- Restamos los gastos recurrentes: IBI estimado desde el valor catastral (no aplica fuera de vivienda), gastos de comunidad del anuncio y una provisión del 10 % (garaje y trastero) sobre la renta para vacíos, impagos y mantenimiento. Lo que queda es el NOI (beneficio neto de explotación).
- Dividimos el NOI entre el capital realmente invertido: el precio del activo completo más el coste estimado de reforma (600 €/m² cuando el anuncio lo declara a reformar). Esa es la rentabilidad neta.
- Convertimos esa rentabilidad neta en una nota de 0 a 100 con una curva saturante: un 3 % vale ~39 puntos, un 5 % ~57 y un 9 % ~78. Pasar del 3 % al 5 % suma mucho más que pasar del 12 % al 14 %, porque el salto de calidad real también es mayor.
- Ajustamos por la fiabilidad de la renta: × 1,00 cuando la estimación es de confianza alta o el inmueble ya cobra una renta, × 0,95 cuando es media, × 0,88 cuando es baja. Esa confianza sale del error medido de las fuentes que sostienen la estimación, no de cuántos anuncios tengamos. Una renta poco fiable no puede encabezar el ranking.
- Descartamos del score las rentabilidades netas por encima del 20 %: a esos niveles casi siempre hay un error de dato (precio a consultar, superficie equivocada) y dejarlas dentro deformaría toda la escala.
- Renta anual bruta 80 €/mes × 12 meses 960 €/año Renta de nuestra propia muestra de alquileres comparables.
- Gastos recurrentes del año 10 % × 960 € de provisión 144 €/año
- NOI (beneficio neto de explotación) 960 € − 144 € 816 €/año
- Capital invertido 5400 € de precio 5400 €
- Rentabilidad neta 816 € ÷ 5400 € × 100 15,11 %
- Curva de puntuación 100 × (1 − e^(−15,11 ÷ 6)) 91,9/100
- Ajuste por fiabilidad de la renta 91,9 × 0,88 55/100 Fiabilidad baja de la renta usada.
55/100 × 34% = +19 pts de los 100 del score global
Valor de compra
100
Valor de compra
Cómo se calcula este factor
Compara el precio pedido con la tasación oficial del municipio (MIVAU, €/m² de vivienda libre) y premia los tickets de inversión pequeños. Comprar por debajo de tasación da margen de seguridad, y con menos capital en riesgo se obtiene el mismo retorno con menor exposición.
- Anuncio de la agenciaPrecio pedido y tipo de operación. La tasación MIVAU solo cubre vivienda, así que aquí no hay valor oficial de contraste.
- No existe tasación oficial fuera de vivienda, así que este factor se apoya solo en el tamaño del ticket, a peso completo. Renormalizamos en vez de inyectar un 50 neutro, que dejaría el factor topado en 80 sin motivo real.
- El ticket se mide en línea recta: 80.000 € puntúa ~100 y 1.200.000 € puntúa ~0.
- Usamos siempre el precio del activo completo, no el del anuncio: en la venta de una participación, el precio se extrapola al 100 % para que media casa no parezca un ticket barato.
- Aplicamos topes cuando el precio no es comparable con una venta ordinaria: vivienda protegida 50 (el precio lo fija la ley, no el mercado), nuda propiedad / subasta / dación / traspaso 40 y venta de participación 60. Son topes, nunca premios.
- Tamaño del ticket 100 − (5400 € − 80.000 €) × 100 ÷ 1.120.000 € 100,0/100
- Sin tasación oficial de contraste El ticket pesa el 100 % en vez del 60 % 100,0/100
- Resultado redondeo de 100,0 100/100
100/100 × 16% = +16 pts de los 100 del score global
Momentum del municipio
67
Momentum del municipio
Compraventas de vivienda
MIVAU · operaciones por año
Estas series se refieren al mercado de vivienda del municipio; para este activo son contexto de la zona, no de su propio segmento.
Guía de inversión en Sant Pere Pescador
Cómo se calcula este factor
Resume hacia dónde se mueve el mercado local a partir de series oficiales: índice de precios del alquiler (INE) y volumen de compraventas (MIVAU). Un municipio al alza sostiene mejor el valor del activo y facilita una futura reventa; uno enfriándose resta puntos.
- INE · Índice de precios del alquilerSerie anual por municipio, base 2011 = 100. Marca la dirección de las rentas, que es lo que sostiene la rentabilidad futura.
- MIVAU · Compraventas de viviendaOperaciones registradas por municipio y año. Marca si el mercado se está activando o enfriando.
- Tomamos las series oficiales anuales del municipio y calculamos su variación reciente, no un único año suelto: un repunte aislado no es momentum.
- Combinamos las variaciones en un índice de 0 a 100 en el que 50 es exactamente un mercado plano, por encima está subiendo y por debajo enfriándose.
- Cuando el municipio no tiene serie histórica suficiente, dejamos el factor en 50 neutro. Nunca penalizamos un municipio por que el INE no publique su serie: la falta de dato se refleja en la confianza, no en el score.
- Población empadronada 50 +44 — variación interanual ≈ +2,2 % × 20 94/100
- Compraventas de vivienda 50 −10 — variación interanual ≈ −5,0 % × 2 40/100
- Media de las 2 series disponibles (94 + 40) ÷ 2 67/100 Las otras 2 series no se publican para este municipio; no restan, simplemente no entran en la media.
67/100 × 12% = +8 pts de los 100 del score global
Demanda
79
Demanda
Paro registrado
SEPE · media anual
Renta bruta media
AEAT · declaración anual
Población empadronada
INE · padrón anual
Saldo migratorio exterior
INE · inmigración − emigración · anual
Cómo se calcula este factor
Valora la profundidad estructural de la demanda del municipio: renta bruta del hogar (AEAT), mercado laboral (paro registrado y afiliación) y saldo migratorio exterior (INE). Cuanta más base de demanda y mejor renta, más fácil es alquilar sin vacíos.
- SEPE · Paro registradoMedia anual de parados del municipio, normalizada por 1.000 habitantes para que sea comparable entre municipios de cualquier tamaño.
- AEAT · Renta bruta mediaRenta declarada por hogar en el municipio. Marca cuánto alquiler puede pagar la zona sin tensionarse.
- INE · Padrón y migracionesPoblación empadronada y saldo migratorio exterior. Una población que crece sostiene la ocupación año tras año.
- Partimos de 50 puntos: el municipio español medio.
- Empleo: (40 − parados por cada 1.000 habitantes) × 0,6, acotado a ±20 puntos. Un municipio con paro claramente bajo suma hasta 20; uno con paro alto resta hasta 20.
- Renta del hogar: (renta bruta media − 25.000 €) ÷ 1.000, acotado a ±15 puntos. Cada 1.000 € de renta por encima de la media nacional suma un punto.
- Migración: saldo migratorio exterior por 1.000 habitantes × 1,5, acotado a ±8 puntos. Es la señal más adelantada de las tres: la población llega antes de que suba la renta.
- El descuento por zona tensionada no se aplica a este activo: los topes de renta de la Ley de Vivienda solo afectan a la vivienda residencial.
- Cada término es null-safe: si falta el dato usamos el valor medio nacional en su lugar, de modo que un municipio sin cobertura queda neutro y no penalizado.
- Base El municipio español medio 50
- Empleo (40 − 16,6 parados por 1.000 hab.) × 0,6 +14,0
- Renta del hogar (31.899 € − 25.000 €) ÷ 1.000 +6,9
- Migración exterior 24,02 por 1.000 hab. × 1,5 +8,0
- Resultado 50 +14,0 +6,9 +8,0 79/100
79/100 × 13% = +10 pts de los 100 del score global
Liquidez y riesgo
44
Liquidez y riesgo
Las ejecuciones hipotecarias son un dato provincial (INE) y la rotación es municipal (MIVAU). Miden el riesgo y la facilidad de reventa del mercado, no la calidad concreta de este inmueble.
Cómo se calcula este factor
Mide cómo de líquido y sano es el mercado local: la rotación de compraventas por habitante (a más rotación, más fácil revender) y la presión de ejecuciones hipotecarias de la provincia (una señal de tensión y de riesgo de precio).
- INE · Ejecuciones hipotecariasEjecuciones sobre vivienda urbana, dato provincial trimestral. Es el mejor proxy abierto de estrés financiero del mercado.
- INE · Parque de viviendasStock de viviendas de la provincia, usado como denominador para normalizar las ejecuciones por cada 1.000 viviendas.
- MIVAU · Compraventas + INE · PadrónOperaciones anuales del municipio sobre su población, para medir la rotación real por cada 1.000 habitantes.
- Partimos de 50 puntos: un mercado de liquidez y riesgo normales.
- Riesgo: ejecuciones hipotecarias por cada 1.000 viviendas de la provincia × 10, restando hasta 30 puntos. Una provincia con estrés hipotecario alto arrastra los precios a la baja aunque el inmueble concreto esté bien.
- Liquidez: (compraventas al año por 1.000 habitantes − 8) × 2, entre −10 y +20 puntos. Ocho operaciones por 1.000 habitantes es la rotación típica española; por encima, revender es más rápido.
- Los dos datos están en niveles territoriales distintos a propósito: el estrés hipotecario solo se publica por provincia y la rotación sí es municipal. Usamos cada uno en su granularidad real en vez de fingir una precisión que el dato no tiene.
- Sin datos, el factor se queda en 50 neutro.
- Base Un mercado de liquidez y riesgo normales 50
- Riesgo: ejecuciones hipotecarias 0,79 por 1.000 viviendas de la provincia × 10 −7,9
- Liquidez: rotación de compraventas (10 operaciones ÷ 2290 hab. × 1.000 = 4,37 − 8) × 2 −7,3
- Resultado 50 −7,9 −7,3 44/100
44/100 × 10% = +4 pts de los 100 del score global
Datos del inmueble
60
Datos del inmueble
Sin atributos destacados que ajusten el score; la ficha técnica completa está arriba.
Cómo se calcula este factor
Ajusta el score por las características propias del inmueble que afectan al riesgo y a la renta alcanzable: situación de ocupación, estado de conservación y, según la clase de activo, eficiencia energética, antigüedad, accesos o clasificación del suelo.
- Anuncio de la agenciaTexto y ficha del anuncio original, del que extraemos los atributos declarados.
- Extracción propia de atributosNormalizamos ese texto libre a un diccionario común de atributos (estado, ocupación, energía, equipamiento) para poder puntuar todos los anuncios con la misma vara.
- Partimos de 60 puntos: un inmueble neutro, sin nada destacable ni preocupante.
- Ocupación (todas las clases): ocupado ilegalmente −40 puntos, es el mayor castigo del modelo porque puede bloquear el activo durante años. Alquilado con contrato en vigor +5, porque ya genera renta.
- Estado de conservación: nuevo o reformado +20, buen estado +12, sobre plano o en construcción +5, a reformar −18 (y además su coste se descuenta en el factor de rentabilidad).
- Para plazas de garaje y trasteros no aplicamos ajustes de vivienda ni de local: el factor se apoya en ocupación y estado, que es lo que el anuncio declara de forma fiable en esta clase.
- Todos los ajustes son null-safe: un campo que el anuncio no declara suma exactamente 0. Un anuncio pobre en información nunca queda penalizado por serlo, solo deja de sumar.
- El resultado se acota entre 0 y 100.
- Base Un inmueble neutro, sin nada destacable ni preocupante 60
- Resultado 60, sin ningún atributo puntuable declarado 60/100 El anuncio no declara ocupación, estado ni ningún atributo que mueva este factor: se queda en el neutro, no penalizado.
60/100 × 15% = +9 pts de los 100 del score global
Propiedades similares en la zona
Referencias reales del mismo municipio y tipo para contrastar renta y precio. No son ofertas activas necesariamente.
Esto es una preselección sobre los datos del anuncio, no un informe de due diligence. Antes de decidir, verifica los puntos que no podemos comprobar desde aquí:
- Cuota de comunidad de la plaza o el trastero.
- Medidas reales y accesibilidad (maniobra, rampas, altura libre).
- Título de propiedad: finca registral independiente o cuota indivisa del garaje.
- Gastos de comunidad reales y, sobre todo, si hay derramas aprobadas o pendientes: figuran en las actas de las últimas juntas de la comunidad.
- IBI real del inmueble: nuestra cifra es una estimación a partir de los valores catastrales del municipio, no el recibo concreto.
- Cargas, hipotecas, embargos o servidumbres en la nota simple del Registro de la Propiedad.
Confianza media: hay cobertura razonable, con algún dato estimado.
La confianza mide la cobertura de datos disponible, no la calidad de la inversión. No incluimos estimaciones de impago: los datos de renta, empleo o criminalidad son contexto de mercado, nunca un indicador de riesgo del inquilino.