Comprobando el anuncio original…
Selwo · Estepona · Málaga
Apartamento nuevo en Estepona, cinco dormitorios
Apartamento de obra nueva de 256 m² en Selwo, Estepona, con 180 m² interiores y terraza de 46 m² con vistas al mar. Incluye dos plazas de aparcamiento, trastero, piscina comunitaria, spa y gimnasio.
Cuenta mensual estimada
Inversión inicial estimada 546.530 € · entrada 20% + gastos de compra 11%
Referencia N8361 · En Inmoblia desde el 12 de agosto de 2026 · Publicado por Inmobiliaria Peña
Ficha técnica
Lo que dice el anuncio sobre el inmueble: superficie, distribución, estado y datos registrales.
- Tipo
- Apartamento
- Superficie construida
- 256 m²
- Superficie útil
- 180 m²
- Habitaciones
- 5
- Baños
- 5
- Terraza
- 46 m²
- Plantas del inmueble
- 1
- Planta
- 1
- Estado
- Obra nueva
Equipamiento y extras
Lo que trae el inmueble y cuánto pesa cada cosa en el sub-score “Datos del inmueble”.
- Ascensor
- Aire acondicionado +3
- Terraza 46 m² +5
- Vistas al mar +6
- Piscina Comunitaria +2
- Parking 2 plazas +5
- Trastero
El anuncio menciona además:
- Armarios empotrados
- Puerta blindada
- A 2,2 km del mar
- Urbanización cerrada
- Cafetería comunitaria
- Zona de coworking
- Spa comunitario
- Cerca de campos de golf
- Cerca de restaurantes
- Cerca de Puerto Banús
Texto libre que no hemos podido normalizar a un atributo comparable, así que no puntúa.
Cómo puntúan estos valores
Lo que ve el análisis
Las señales concretas que el modelo encuentra en este inmueble y en su municipio, antes de entrar en el detalle del score.
A favor
- Población en crecimientoEl municipio tiene saldo migratorio exterior positivo: la entrada de población sostiene la demanda de alquiler.
- En buen estadoNo requiere reforma para ponerlo en alquiler.
- Datos de mercado sólidosAlta cobertura de fuentes oficiales para este municipio.
En contra
- Precio por encima de mercadoEl precio de venta supera lo que estimamos para una vivienda de esta superficie y tipo en el municipio.
- Muestra de renta reducidaLa estimación de alquiler procede de pocos comparables.
Cómo se compone el score
El score global es la suma ponderada de seis factores. Cada fila muestra su aportación en puntos; despliégala para ver los datos que la justifican, y abre «cómo se calcula» si quieres las fuentes y la fórmula paso a paso.
Rentabilidad
16
Rentabilidad
Renta mensual estimada
SERPAVI oficialEstimado a partir de 0 viviendas comparables · 2024.
De la renta bruta al beneficio neto
23.628 €/año bruto- NOI (neto)19.001 €80%
- IBI est.1083 €5%
- Provisión3544 €15%
Escenario editable
Ajusta renta y ocupaciónHipoteca y cash-flow
Cuánto pagarías de hipoteca y qué te quedaría cada mes tras la renta y los gastos. Ajusta la entrada, el plazo y el Euríbor de referencia.
Financiando el del precio () · entrada · inversión inicial
Euríbor 12M actual 2,86 % (BCE · jul 2026), editable con el deslizador (±2 pts). Estimación orientativa con amortización francesa; no incluye seguros ni fiscalidad del alquiler. Gastos mensuales considerados: 386 €/mes.
Cómo se calcula este factor
Mide la rentabilidad neta anual estimada: la renta de alquiler de mercado menos los gastos recurrentes (IBI, comunidad y una provisión para vacíos, impagos y mantenimiento), dividida entre el capital total invertido. Cuando la renta se apoya en pocos comparables, ajustamos la puntuación a la baja. Es el factor de mayor peso porque representa el retorno real que obtendrías como inversor.
- SERPAVI · Mº de ViviendaÍndice oficial de referencia del alquiler: mediana municipal de €/m²/mes. Es la fuente más precisa que manejamos, así que domina la combinación allí donde existe.
- MIVAU + rentabilidad provincialEl valor tasado oficial del municipio, convertido a renta con la rentabilidad bruta de su provincia. El yield varía mucho menos entre municipios que el alquiler, así que transferirlo conserva el nivel local.
- Catastro (modelo de nivel)El valor catastral del municipio, corregido por su año de revisión y por el efecto provincial. Es la única señal de nivel de precio publicada para casi toda España.
- Catálogo propio de alquileresNuestra muestra de alquileres de la misma clase de activo, deduplicada. Son rentas pedidas, no cerradas, y cuando el municipio no da para muestra se mezcla con la provincial y la nacional según cuántos datos haya.
- CatastroValores catastrales del municipio, con los que estimamos el IBI anual del inmueble (solo en vivienda).
- Anuncio de la agenciaPrecio, superficie construida y gastos de comunidad declarados.
- Tomamos la renta mensual estimada para el municipio combinando todas sus fuentes disponibles y la anualizamos (× 12) para obtener el ingreso bruto.
- Restamos los gastos recurrentes: IBI estimado desde el valor catastral, gastos de comunidad del anuncio y una provisión del 15 % (vivienda) sobre la renta para vacíos, impagos y mantenimiento. Lo que queda es el NOI (beneficio neto de explotación).
- Dividimos el NOI entre el capital realmente invertido: el precio del activo completo más el coste estimado de reforma (600 €/m² cuando el anuncio lo declara a reformar). Esa es la rentabilidad neta.
- Convertimos esa rentabilidad neta en una nota de 0 a 100 con una curva saturante: un 3 % vale ~39 puntos, un 5 % ~57 y un 9 % ~78. Pasar del 3 % al 5 % suma mucho más que pasar del 12 % al 14 %, porque el salto de calidad real también es mayor.
- Ajustamos por la fiabilidad de la renta: × 1,00 cuando la estimación es de confianza alta o el inmueble ya cobra una renta, × 0,95 cuando es media, × 0,88 cuando es baja. Esa confianza sale del error medido de las fuentes que sostienen la estimación, no de cuántos anuncios tengamos. Una renta poco fiable no puede encabezar el ranking.
- Descartamos del score las rentabilidades netas por encima del 15 %: a esos niveles casi siempre hay un error de dato (precio a consultar, superficie equivocada) y dejarlas dentro deformaría toda la escala.
- Renta anual bruta 1969 €/mes × 12 meses 23.628 €/año Renta estimada para el municipio combinando todas sus fuentes disponibles.
- Gastos recurrentes del año 1083 € IBI + 15 % × 23.628 € de provisión 4627 €/año
- NOI (beneficio neto de explotación) 23.628 € − 4627 € 19.001 €/año
- Capital invertido 1.763.000 € de precio 1.763.000 €
- Rentabilidad neta 19.001 € ÷ 1.763.000 € × 100 1,08 %
- Curva de puntuación 100 × (1 − e^(−1,08 ÷ 6)) 16,5/100
- Ajuste por fiabilidad de la renta 16,5 × 1,00 16/100 Fiabilidad alta de la renta usada.
16/100 × 34% = +5 pts de los 100 del score global
Valor de compra
3
Valor de compra
Valor tasado de la vivienda
MIVAU · €/m² trimestral · vivienda libre
Valoración explicable
Estimación orientativa, no una tasación homologada. Cada tipo de evidencia se muestra por separado.
Rango razonable de alquiler
2963 observacionesModelo explainable-municipal-v2 · calculado el 12 de agosto de 2026. Confianza media, ajustada por actualidad, granularidad, muestra y dispersión.
Cómo se calcula este factor
Compara el precio pedido con la tasación oficial del municipio (MIVAU, €/m² de vivienda libre) y premia los tickets de inversión pequeños. Comprar por debajo de tasación da margen de seguridad, y con menos capital en riesgo se obtiene el mismo retorno con menor exposición.
- MIVAU · Valor tasado de la vivienda€/m² de tasación de vivienda libre por municipio y trimestre. Es el contraste independiente del precio pedido.
- Anuncio de la agenciaPrecio pedido, superficie y tipo de operación (venta ordinaria, nuda propiedad, subasta, participación…).
- Comparamos el precio pedido por m² con la tasación oficial del municipio: cada punto porcentual por debajo de tasación suma y cada uno por encima resta, al doble, con tope en ±50 sobre una base de 50.
- Medimos aparte el tamaño del ticket en términos absolutos, en línea recta: 80.000 € puntúa ~100 y 1.200.000 € puntúa ~0. Con menos capital comprometido, el mismo retorno supone menos exposición.
- Combinamos los dos: 40 % la comparación con tasación y 60 % el tamaño del ticket.
- Usamos siempre el precio del activo completo, no el del anuncio: en la venta de una participación, el precio se extrapola al 100 % para que media casa no parezca un ticket barato.
- Aplicamos topes cuando el precio no es comparable con una venta ordinaria: vivienda protegida 50 (el precio lo fija la ley, no el mercado), nuda propiedad / subasta / dación / traspaso 40 y venta de participación 60. Son topes, nunca premios.
- Precio pedido frente a la tasación oficial 6887 €/m² pedidos vs 3514 €/m² tasados = +96,0 % → 50 −50,0 0,0/100
- Tamaño del ticket 100 − (1.763.000 € − 80.000 €) × 100 ÷ 1.120.000 € 5,0/100
- Combinación ponderada 0,4 × 0,0 + 0,6 × 5,0 3,0/100
- Resultado redondeo de 3,0 3/100
3/100 × 16% = +0 pts de los 100 del score global
Momentum del municipio
63
Momentum del municipio
Índice de precios del alquiler
INE · base 2011 = 100 · anual
Compraventas de vivienda
MIVAU · operaciones por año
Cómo se calcula este factor
Resume hacia dónde se mueve el mercado local a partir de series oficiales: índice de precios del alquiler (INE) y volumen de compraventas (MIVAU). Un municipio al alza sostiene mejor el valor del activo y facilita una futura reventa; uno enfriándose resta puntos.
- INE · Índice de precios del alquilerSerie anual por municipio, base 2011 = 100. Marca la dirección de las rentas, que es lo que sostiene la rentabilidad futura.
- MIVAU · Compraventas de viviendaOperaciones registradas por municipio y año. Marca si el mercado se está activando o enfriando.
- Tomamos las series oficiales anuales del municipio y calculamos su variación reciente, no un único año suelto: un repunte aislado no es momentum.
- Combinamos las variaciones en un índice de 0 a 100 en el que 50 es exactamente un mercado plano, por encima está subiendo y por debajo enfriándose.
- Cuando el municipio no tiene serie histórica suficiente, dejamos el factor en 50 neutro. Nunca penalizamos un municipio por que el INE no publique su serie: la falta de dato se refleja en la confianza, no en el score.
- Población empadronada 50 +31 — variación interanual ≈ +1,6 % × 20 81/100
- Índice de precios del alquiler 50 +27 — variación interanual ≈ +5,4 % × 5 77/100
- Compraventas de vivienda Variación interanual fuera de escala, acotada al extremo 0/100
- Valor tasado de la vivienda (€/m²) 50 +42 — variación interanual ≈ +10,5 % × 4 92/100
- Media de las 4 series disponibles (81 + 77 + 0 + 92) ÷ 4 63/100
63/100 × 12% = +8 pts de los 100 del score global
Demanda
62
Demanda
Paro registrado
SEPE · media anual
Renta bruta media
AEAT · declaración anual
Población empadronada
INE · padrón anual
Saldo migratorio exterior
INE · inmigración − emigración · anual
Infracciones penales
Min. Interior · acumulado
Las infracciones registradas (solo municipios > 20.000 hab., desde 2024) son contexto territorial: no etiquetan una zona como “segura” o “insegura”, ni miden el riesgo del inquilino.
Cómo se calcula este factor
Valora la profundidad estructural de la demanda del municipio: renta bruta del hogar (AEAT), mercado laboral (paro registrado y afiliación) y saldo migratorio exterior (INE). Cuanta más base de demanda y mejor renta, más fácil es alquilar sin vacíos.
- SEPE · Paro registradoMedia anual de parados del municipio, normalizada por 1.000 habitantes para que sea comparable entre municipios de cualquier tamaño.
- AEAT · Renta bruta mediaRenta declarada por hogar en el municipio. Marca cuánto alquiler puede pagar la zona sin tensionarse.
- INE · Padrón y migracionesPoblación empadronada y saldo migratorio exterior. Una población que crece sostiene la ocupación año tras año.
- Mº de Vivienda · Zonas tensionadasDeclaración oficial de zona de mercado residencial tensionado, que activa los topes de renta de la Ley de Vivienda.
- Partimos de 50 puntos: el municipio español medio.
- Empleo: (40 − parados por cada 1.000 habitantes) × 0,6, acotado a ±20 puntos. Un municipio con paro claramente bajo suma hasta 20; uno con paro alto resta hasta 20.
- Renta del hogar: (renta bruta media − 25.000 €) ÷ 1.000, acotado a ±15 puntos. Cada 1.000 € de renta por encima de la media nacional suma un punto.
- Migración: saldo migratorio exterior por 1.000 habitantes × 1,5, acotado a ±8 puntos. Es la señal más adelantada de las tres: la población llega antes de que suba la renta.
- Zona tensionada declarada: −5 puntos, porque los topes de renta limitan el recorrido del alquiler. Este ajuste solo se aplica en vivienda: la Ley de Vivienda no topa garajes, locales ni oficinas.
- Cada término es null-safe: si falta el dato usamos el valor medio nacional en su lugar, de modo que un municipio sin cobertura queda neutro y no penalizado.
- Base El municipio español medio 50
- Empleo (40 − 39,5 parados por 1.000 hab.) × 0,6 +0,3
- Renta del hogar (28.431 € − 25.000 €) ÷ 1.000 +3,4
- Migración exterior 12,66 por 1.000 hab. × 1,5 +8,0
- Resultado 50 +0,3 +3,4 +8,0 62/100
62/100 × 13% = +8 pts de los 100 del score global
Liquidez y riesgo
59
Liquidez y riesgo
Las ejecuciones hipotecarias son un dato provincial (INE) y la rotación es municipal (MIVAU). Miden el riesgo y la facilidad de reventa del mercado, no la calidad concreta de este inmueble.
Cómo se calcula este factor
Mide cómo de líquido y sano es el mercado local: la rotación de compraventas por habitante (a más rotación, más fácil revender) y la presión de ejecuciones hipotecarias de la provincia (una señal de tensión y de riesgo de precio).
- INE · Ejecuciones hipotecariasEjecuciones sobre vivienda urbana, dato provincial trimestral. Es el mejor proxy abierto de estrés financiero del mercado.
- INE · Parque de viviendasStock de viviendas de la provincia, usado como denominador para normalizar las ejecuciones por cada 1.000 viviendas.
- MIVAU · Compraventas + INE · PadrónOperaciones anuales del municipio sobre su población, para medir la rotación real por cada 1.000 habitantes.
- Partimos de 50 puntos: un mercado de liquidez y riesgo normales.
- Riesgo: ejecuciones hipotecarias por cada 1.000 viviendas de la provincia × 10, restando hasta 30 puntos. Una provincia con estrés hipotecario alto arrastra los precios a la baja aunque el inmueble concreto esté bien.
- Liquidez: (compraventas al año por 1.000 habitantes − 8) × 2, entre −10 y +20 puntos. Ocho operaciones por 1.000 habitantes es la rotación típica española; por encima, revender es más rápido.
- Los dos datos están en niveles territoriales distintos a propósito: el estrés hipotecario solo se publica por provincia y la rotación sí es municipal. Usamos cada uno en su granularidad real en vez de fingir una precisión que el dato no tiene.
- Sin datos, el factor se queda en 50 neutro.
- Base Un mercado de liquidez y riesgo normales 50
- Riesgo: ejecuciones hipotecarias 0,60 por 1.000 viviendas de la provincia × 10 −6,0
- Liquidez: rotación de compraventas (598 operaciones ÷ 79.621 hab. × 1.000 = 7,51 − 8) × 2 −1,0
- Resultado 50 −6,0 −1,0 59/100
59/100 × 10% = +6 pts de los 100 del score global
Datos del inmueble
100
Datos del inmueble
- Estado: obra nueva
- Vistas al mar: prima clara de alquiler y reventa
- Terraza de 46 m²
- Zonas comunes con piscina
Cómo se calcula este factor
Ajusta el score por las características propias del inmueble que afectan al riesgo y a la renta alcanzable: situación de ocupación, estado de conservación y, según la clase de activo, eficiencia energética, antigüedad, accesos o clasificación del suelo.
- Anuncio de la agenciaTexto y ficha del anuncio original, del que extraemos los atributos declarados.
- Extracción propia de atributosNormalizamos ese texto libre a un diccionario común de atributos (estado, ocupación, energía, equipamiento) para poder puntuar todos los anuncios con la misma vara.
- Partimos de 60 puntos: un inmueble neutro, sin nada destacable ni preocupante.
- Ocupación (todas las clases): ocupado ilegalmente −40 puntos, es el mayor castigo del modelo porque puede bloquear el activo durante años. Alquilado con contrato en vigor +5, porque ya genera renta.
- Estado de conservación: nuevo o reformado +20, buen estado +12, sobre plano o en construcción +5, a reformar −18 (y además su coste se descuenta en el factor de rentabilidad).
- Eficiencia energética: A o B +10, C +5, E −3, F −8, G −12. Pesa porque marca el gasto del inquilino y ya limita el alquiler en algunos mercados.
- Antigüedad: construido desde 2010 +8, desde 2000 +5, 1950-1979 −4, anterior a 1950 −8.
- Distribución y acceso: dos o más baños +5, un solo baño con tres o más habitaciones −3; planta segunda o superior sin ascensor −8, con ascensor +3; exterior +4, interior −4.
- Equipamiento que sube la renta alcanzable: parking +5, aire acondicionado +3, calefacción +3, terraza +3 (y +2 más si consta su superficie), amueblado +3, última planta +3, piscina o jardín comunitarios +2, orientación sur o sureste +2.
- Vistas al mar +6: es el extra con mayor prima real de alquiler y reventa en costa.
- Todos los ajustes son null-safe: un campo que el anuncio no declara suma exactamente 0. Un anuncio pobre en información nunca queda penalizado por serlo, solo deja de sumar.
- El resultado se acota entre 0 y 100.
- Base Un inmueble neutro, sin nada destacable ni preocupante 60
- Estado de conservación Obra nueva +20
- Baños 5 baños +5
- Terraza Con terraza +3
- Aire acondicionado Con aire acondicionado +3
- Parking Con plaza de garaje +5
- Vistas al mar Con vistas al mar +6
- Superficie de terraza 46 m² de terraza +2
- Zonas comunes Piscina comunitaria +2
- Resultado 60 +20 +5 +3 +3 +5 +6 +2 +2 100/100
100/100 × 15% = +15 pts de los 100 del score global
Propiedades similares en la zona
Referencias reales del mismo municipio y tipo para contrastar renta y precio. No son ofertas activas necesariamente.
Se alquilan por…
Alquileres comparables en Estepona, incluidos los ya alquilados.
Se venden por…
Ventas comparables en Estepona, incluidas las ya vendidas.
Esto es una preselección sobre los datos del anuncio, no un informe de due diligence. Antes de decidir, verifica los puntos que no podemos comprobar desde aquí:
- Situación de posesión: que esté libre, sin okupas ni inquilinos con contrato en vigor.
- Si está alquilado, la renta actual, el tipo de contrato y su fecha de vencimiento.
- Estado real de conservación e instalaciones (posibles reformas ocultas) y certificado energético en vigor.
- Gastos de comunidad reales y, sobre todo, si hay derramas aprobadas o pendientes: figuran en las actas de las últimas juntas de la comunidad.
- IBI real del inmueble: nuestra cifra es una estimación a partir de los valores catastrales del municipio, no el recibo concreto.
- Cargas, hipotecas, embargos o servidumbres en la nota simple del Registro de la Propiedad.
Confianza alta: el score se apoya en datos oficiales sólidos y abundantes.
La confianza mide la cobertura de datos disponible, no la calidad de la inversión. No incluimos estimaciones de impago: los datos de renta, empleo o criminalidad son contexto de mercado, nunca un indicador de riesgo del inquilino.